租赁期限不得超过二十年

2006年8月15日，原告苍梧县某供销社与被告陈某某签订了一份房屋租赁协议，原告将该社位于龙圩镇恩义村下昃变电站路侧两幢房屋，面积约300 平方米租给被告陈某某使用，使用期限70年，租金25000元。协议签订后被告把租金25000元一次性付给了原告。被告取得承租权后，对房屋进行了更换，修造，并开始经营。2008年3月4日原告向苍梧法院起诉，认为其法定代表人当年未经集体讨论决定，与被告恶意串通签订了这份房屋租赁协议，协议内容违法，权利义务显失公平，损害了集体的合法权益，请求法院确认这份房屋租赁协议无效。

　　法院经审理认为，上述房屋租赁协议，内容经双方协商，意思表示真实；但协议租赁期限为70年，与法律不符，属部分有效的租赁协议。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款的规定：“租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。”因此，应支持合同有效部分的条款。原告认为当时法定代表人未经集体讨论决定，与被告恶意串通签订了这份房屋租赁协议，因没有提供依据证明，不予采纳。原告请求法院确认该房屋租赁协议全部无效，因证据不足，不予支持。

遂判决：原告苍梧县某供销社与被告陈某某于2006年8月15日签订的房屋租赁协议，租赁期限变更为20年。

律师提醒：由于租赁时间过长，合同双方当事人受合同约束的状况长期不能改变，不利于保护当事人的利益，所以合同法规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。

在实践中，当事人如希望继续租赁关系可采取两种方式，一是约定更新合同，即双方再续签一个租赁合同，有效期仍可以是20年；二是法定更新，即在租赁合同期满后，如出租人没有异议，承租人可继续使用租赁物，原租赁合同视为继续有效，但租赁期限变为不定期。但不定期租赁不利于权利的保护，因为双方都有随时解除租赁关系的权利，所以续租最好也要签订续租协议。（案件来源：梧州日报网 编写：韩世衍 广东沃金律师事务所 实习律师）