买房未办理登记  出卖人有协助办理义务

2007年，常亮经朋友介绍从宋平手中买了一套二手房，在办理房屋所有权过户手续时，发现该房产已经转手3次，自己是第4位房主，房产证上登记的“房主”已不知去向，能够找到的两位前任房主间的转让、买卖也没有规范的手续。

　　因无法办理过户手续，常亮诉至法院，要求前三位房主协助自己办理房产过户手续。

　　郑州市中原区人民法院查明，涉诉房屋系光的私有财产，1990年以公证的形式无偿赠与秦霞，将相关凭证原件交付秦霞；秦霞又将房屋转让给宋平，将相关凭证原件交付宋平。2007年，宋平将房屋卖给常亮。

　　以上转让手续均未办理过户。

　　法院认为，依照《物权法》的规定，不动产所有权取得、转让，须依房管部门登记为准，未办理过户登记手续，物权不发生转移，但原、被告间签订的房屋转让协议为有效合同，原告有权要求被告履行合同办理过户手续，2008年12月，判决该房屋之前的3位房主于判决生效后60日内协助常亮办理过户手续。

【点评】

房屋买卖，是指交易双方签订房屋买卖合同，转让房屋所有权和土地使用权的行为。我国不动产产权以登记为准，即不动产产权必须登记才能生效。按照《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。所以只有办理权属过户登记手续，才能发生权属转移的法律后果，否则，即使占有房屋等不动产，也不能取得房屋的所有权。

该案的特殊性在于常亮与宋平之间签订房屋买卖合同前，该房屋就已经存在了两次转让，并且这两次转让均未进行权属登记，前两位房屋占有人均不是合法的房屋所有人。常亮与宋平之间存在买卖合同关系，出卖人应当协助买受人办理房屋权属登记。常亮和另外两位前手并不存在合同关系，但是法律为了保护买受人的合法权利，买受人有权要求几位前手共同协助办理房屋权属登记。（案件来源：腾讯网  编写：韩世衍 广东沃金律师事务所 实习律师）