二手房交易前，应先了解清楚土地使用权

由于商品房的土地所有权归国家所有，买房人所取得的只是房屋以及房屋所占的土地的使用权。法律对土地使用权按不同的用途规定了不同的使用年限，即居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。按照新颁布的《物权法》的规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”由此可见，住宅用地的产权人享有永久土地使用权；对非住宅用地（也就是指五十年和四十年出让期限的用地）仅仅规定了“依照法律规定办理”。将来制订的法律如何规定非住宅用地的续期问题还是个未知数，但根据物权法可得出的结论是：非住宅用地到期后很可能不会像住宅用地那样无条件自动续期。

某省罗小姐前不久就遇到了一桩类似的烦心事，去年12月她看中了一套位于关上的二手房。因地理位置不错，房价也合理，她于今年1月8日与房东签定定金协议，约定以人民币41.2万元成交，并支付了2万元定金。此后，罗小姐了解到该房屋类型并非住宅，而是“综合用地”，土地的使用期限也并非70年，而是50年。该二手房为1995开工，1997年建成交房，目前其土地使用期限仅有35年。

　　罗小姐认为，签定金协议时，房东并没有如实告知上述情况，自己在并未得知该房屋的类型及真实的土地使用年限的情况下签定了定金协议，于是要求解除协议，退还所付款项，但均遭房东拒绝。

从本案来看，买家罗小姐在与房东签订定金协议时，房东并未向购买人明确告知土地用途和土地使用权出让年限，因此，罗小姐有权要求房东承担违约责任。但就此案而言，罗小姐需要找寻一些相关材料证明在签定定金协议时，房东刻意隐瞒土地使用权的相关材料。如果对方拒绝，可以寻找法律途径解决办法。

通过上述案例我们可以看出，二手房屋的买卖应重视土地使用权问题的审查，否则会带来很多不必要的麻烦，因此，我建议在购买房产时应注意以下几方面事宜：

一、住宅房屋并非都是居住用地。房屋的“类型”是“住宅”，并不意味着所使用的土地用途是住宅用地。土地用地为“综合用地”的，仍然可以按照规划建设商业用房以及住宅用房，也就是通常所说的商住楼，这类房屋虽可居住，但土地使用年限只是50年。

　　二、土地使用权年限并非从办房产证时起算，而是从开发商拿地时起算。

　　三、居住用地转为非居住用地。开发商尽管取得的是住宅用地，但要改变土地用途也并非不可能。根据法律规定，因城市规划需要，只要取得土地的出让方同意并经土地和规划部门批准即可改变土地用途。（案例来源：中国律师网   编写： 广东沃金律师事务所  王强文）